ขายฝากคืออะไร ต่างจากจำนองอย่างไร ข้อดี-ข้อเสีย และข้อควรระวัง

ขายฝากคือสัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้ผู้ซื้อฝากทันที โดยมีสิทธิ์ไถ่ทรัพย์คืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา ส่วนจำนองคือการเอาทรัพย์สินเป็นหลักประกันหนี้ โดยเจ้าของยังเป็นเจ้าของอยู่ตามเดิม ความต่างสำคัญที่สุดคือใครถือชื่อในโฉนดระหว่างที่สัญญายังไม่สิ้นสุด และผลจะเป็นอย่างไรถ้าผิดนัดครับ

ขายฝากคืออะไร และทำงานอย่างไร

ขายฝากตามกฎหมายคือการซื้อขายชนิดหนึ่งที่ผู้ขายสงวนสิทธิ์ไถ่คืน เมื่อทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน ชื่อในโฉนดจะเปลี่ยนเป็นผู้ซื้อฝากทันที ผู้ขายได้รับเงินก้อนตามที่ตกลง จากนั้นมีเวลาไถ่คืนตามกำหนด โดยจ่ายเงินต้นบวกสินไถ่ตามที่ระบุในสัญญา

สิ่งที่คนมักเข้าใจผิดคือคิดว่าขายฝากก็แค่กู้เงินแบบหนึ่ง จริง ๆ แล้วระหว่างนั้นกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับซื้อฝากตามกฎหมาย ผู้ขายมีเพียงสิทธิ์ที่จะไถ่คืนเท่านั้น

ขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร

หลายคนสับสนสองอย่างนี้ ลองดูความต่างหลัก ๆ ตามนี้ครับ

• ชื่อในโฉนด: ขายฝากเปลี่ยนเป็นชื่อผู้รับซื้อฝากทันที จำนองยังเป็นชื่อเจ้าของเดิม
• เมื่อผิดนัด: ขายฝากถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ทรัพย์หลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้องร้อง จำนองเจ้าหนี้ต้องฟ้องและบังคับจำนองผ่านกระบวนการศาล
• วงเงิน: ขายฝากมักได้วงเงินเป็นสัดส่วนของราคาตลาด จำนองขึ้นกับการประเมินของเจ้าหนี้
• ระยะเวลา: ขายฝากมีกำหนดไถ่ตามกฎหมาย ซึ่งมีเพดานสูงสุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ จำนองกำหนดตามสัญญากู้
• ค่าใช้จ่าย: มีค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินทั้งสองแบบ แต่ฐานคิดต่างกัน

ขายฝากเหมาะกับใคร

ขายฝากเหมาะกับคนที่ต้องการเงินก้อนเร็ว มีแผนชัดเจนว่าจะมีเงินมาไถ่คืน เช่น รอเงินจากการขายทรัพย์อื่น รอผลประกอบการ หรือรอรีไฟแนนซ์ และเข้าใจความเสี่ยงของการที่ชื่อในโฉนดเปลี่ยนไป

ถ้าไม่แน่ใจว่าจะหาเงินมาไถ่ทัน ควรพิจารณาทางเลือกอื่นก่อน เช่น ขายขาดในราคาที่เหมาะสม หรือจำนองกับสถาบันการเงิน

ข้อดีของขายฝาก

• ได้เงินเร็วกว่ากู้ธนาคารในหลายกรณี เพราะไม่ต้องพิสูจน์รายได้มากนัก
• ยังมีสิทธิ์ได้ทรัพย์คืน ไม่ได้ขายขาดไปเลย
• ขั้นตอนทำที่สำนักงานที่ดินจบในวันเดียว
• เหมาะกับคนที่ติดเครดิตหรือรายได้ไม่สม่ำเสมอ

ข้อเสียและข้อควรระวัง

ตรงนี้สำคัญที่สุดครับ อ่านให้ครบก่อนตัดสินใจ

1. หลุดมือได้จริง ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ขอเลื่อนได้ก็ต่อเมื่อคู่สัญญาตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น
2. สินไถ่อาจสูง สินไถ่ที่ตกลงกันมักรวมผลตอบแทนของผู้รับซื้อฝาก ต้องคำนวณเทียบกับดอกเบี้ยทางเลือกอื่น และกฎหมายมีเพดานผลประโยชน์ที่เรียกได้ ควรสอบถามให้ชัด
3. ใครอยู่อาศัย ถ้าตกลงให้เช่าหรืออยู่ต่อ ต้องทำสัญญาเช่าให้ชัดเจน อย่าตกลงด้วยปากเปล่า
4. ตรวจตัวผู้รับซื้อฝาก ควรทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น และตรวจว่าเงินที่จ่ายตรงกับสัญญาที่ระบุ
5. อ่านสัญญาทุกบรรทัด โดยเฉพาะวันครบกำหนด สินไถ่ และเงื่อนไขการไถ่ก่อนกำหนด

ขายฝากต้องเตรียมอะไรบ้าง

• โฉนดตัวจริงและบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน
• ทะเบียนสมรสหรือหนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
• หลักฐานการชำระภาษีที่ดินหรือค่าส่วนกลาง (กรณีคอนโด)
• ใบประเมินราคาหรือรูปถ่ายทรัพย์สิน เพื่อใช้ต่อรองวงเงิน

ก่อนตัดสินใจควรถามตัวเองอะไร

ถามตัวเองสามข้อก่อนเซ็นครับ หนึ่ง เรามีแหล่งเงินที่แน่นอนสำหรับไถ่คืนไหม สอง ถ้าไถ่ไม่ทัน เรายอมรับการสูญเสียทรัพย์ได้หรือเปล่า สาม มีทางเลือกอื่นที่ปลอดภัยกว่าไหม ถ้าตอบข้อใดไม่มั่นใจ ควรปรึกษาผู้รู้ก่อนเสมอ เพราะสัญญานี้แก้ไขย้อนหลังได้ยาก

ปรึกษาสุรัตน์ฟรี

ถ้ากำลังสงสัยว่าขายฝากหรือจำนองเหมาะกับกรณีของคุณ หรืออยากให้ช่วยดูร่างสัญญาเบื้องต้น ทักมาคุยกับสุรัตน์ได้ฟรี โทรหรือ LINE 093-749-5498 ครับ ผมจะบอกข้อดีข้อเสียตรง ๆ ไม่ผลักดันให้ตัดสินใจเร็วเกินไป