เลือกซื้อที่ดินอย่างไรไม่ให้พลาด ตรวจเอกสาร ทางเข้าออก ผังเมือง และสภาพแปลง

ที่ดินที่ไม่ควรซื้อมี 4 แบบ คือ เอกสารสิทธิ์ไม่ใช่โฉนดหรือมีปัญหา ไม่มีทางเข้าออกสาธารณะ ผังเมืองห้ามใช้ตามที่ต้องการ และสภาพแปลงจริงไม่ตรงกับเอกสาร ถ้าตรวจ 4 เรื่องนี้ผ่าน ที่เหลือคือเรื่องราคาและความชอบ ซึ่งแก้ได้ด้วยการต่อรองครับ

1. ตรวจเอกสารสิทธิ์ให้แน่ใจว่าเป็นโฉนด

• โฉนดที่ดิน (น.ส.4): กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ซื้อขายจำนองได้ ธนาคารรับเป็นหลักประกัน เป็นแบบที่ควรซื้อ
• น.ส.3 ก. และ น.ส.3: เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ การซื้อขายมีขั้นตอนและข้อจำกัดมากกว่า ราคาควรต่ำกว่าโฉนดชัดเจน และต้องตรวจความเป็นไปได้ในการออกโฉนด
• ส.ป.ก. ภ.บ.ท.5 หรือที่ไม่มีเอกสาร: โอนซื้อขายทั่วไปไม่ได้ตามกฎหมาย ไม่ควรซื้อเพื่อการลงทุนหรือสร้างบ้าน

เมื่อได้สำเนาโฉนดมา ให้ไปตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าเป็นของจริง ชื่อเจ้าของตรง ไม่ติดจำนอง อายัด หรือภาระจำยอม และขอตรวจระวางว่าตำแหน่งแปลงอยู่ตรงไหนจริง

2. ทางเข้าออกต้องเป็นทางสาธารณะ

ที่ดินตาบอดคือที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ ราคาต่ำมากเพราะใช้ประโยชน์ยากและกู้แทบไม่ได้ วิธีตรวจ

1. ดูในระวางและแผนที่ว่าแปลงติดถนนสาธารณะโดยตรงหรือไม่
2. ถ้าเข้าผ่านทางของคนอื่น ต้องมีภาระจำยอมจดทะเบียนหลังโฉนดของแปลงที่ให้ผ่าน ไม่ใช่แค่คำพูดว่าใช้กันมานาน
3. ถนนที่เห็นอาจเป็นถนนส่วนบุคคลของหมู่บ้านหรือเจ้าของแปลงข้าง ถามที่ อบต. หรือเทศบาลว่าเป็นทางสาธารณะหรือไม่
4. ความกว้างของทางสำคัญ ถ้าจะสร้างอาคารหรือแบ่งแปลงขาย กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดความกว้างถนนขั้นต่ำ

3. ตรวจผังเมืองและข้อห้าม

ผังเมืองกำหนดว่าที่ดินโซนไหนใช้ทำอะไรได้ สีเหลืองและสีส้มเป็นที่อยู่อาศัย สีม่วงเป็นอุตสาหกรรม สีเขียวเป็นเกษตรกรรมซึ่งสร้างอาคารบางประเภทไม่ได้ ถ้าซื้อไปสร้างบ้านหรือทำธุรกิจแล้วผังเมืองไม่อนุญาต จะเสียทั้งเงินและเวลา

ตรวจได้ที่กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสำนักงานโยธาจังหวัด และดูเพิ่มว่ามีแนวเวนคืน แนวถนนตัดใหม่ แนวสายไฟแรงสูง หรือเขตห้ามก่อสร้างใกล้สนามบินหรือแหล่งน้ำผ่านแปลงหรือไม่ อ่านรายละเอียดสีผังเมืองในบทความผังเมืองสีม่วง เหลือง ส้ม

4. ลงพื้นที่ดูสภาพแปลงจริง

• หมุดหลักเขต: เดินหาหมุดทุกมุม ถ้าหาไม่พบหรือมีคนอื่นล้อมรั้วรุกเข้ามา ให้ยื่นรังวัดสอบเขตก่อนโอน ตกลงกันว่าใครจ่าย
• ระดับดินและน้ำท่วม: แปลงต่ำกว่าถนนต้องถมดิน ซึ่งเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ ถามคนในพื้นที่ว่าน้ำท่วมถึงปีไหน
• ไฟฟ้าและน้ำประปา: เสาไฟและท่อประปาถึงหน้าแปลงหรือไม่ ถ้าไม่ถึง ต้องขอขยายเขตซึ่งมีค่าใช้จ่ายและเวลา
• สิ่งปลูกสร้างและผู้อยู่อาศัย: มีคนปลูกบ้านหรือทำกินในแปลงหรือไม่ การขับไล่หลังซื้อยุ่งยากมาก
• สภาพรอบด้าน: โรงงาน ฟาร์ม บ่อขยะ หรือวัดใกล้เคียง ซึ่งมีผลต่อการอยู่อาศัยและราคาขายต่อ

ราคาและการต่อรอง

เทียบราคาต่อตารางวากับแปลงใกล้เคียงที่ซื้อขายจริง ไม่ใช่ราคาตั้งในประกาศ และดูราคาประเมินราชการเพื่อคำนวณค่าโอน ที่ดินเป็นทรัพย์ที่ขายช้าและผู้ขายมักถือมานาน การต่อรองจึงมีช่องว่างมากกว่าบ้าน โดยเฉพาะแปลงที่ต้องถมดินหรือทางเข้าออกไม่สะดวก

ปรึกษาสุรัตน์ฟรี

ผมมีที่ดินแปลงใหญ่และแปลงสร้างบ้านในนครปฐม สมุทรสาคร และกรุงเทพฯ ถ้าสนใจแปลงไหนหรืออยากให้ช่วยตรวจเอกสารแปลงที่เจอมา ส่งสำเนาโฉนดมาคุยกันได้ โทรหรือ LINE 093-749-5498 ครับ