ซื้อที่ดินลงทุนต้องพิจารณาอะไร ทำเล ผังเมือง ต้นทุนถือครอง และทางออก

ที่ดินลงทุนต่างจากบ้านหรือคอนโดตรงที่แทบไม่มีรายได้ระหว่างถือ ผลตอบแทนมาจากราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อขายเท่านั้น สิ่งที่ต้องพิจารณาจึงมี 5 เรื่อง คือ แรงขับของทำเล ผังเมืองที่เปิดให้พัฒนา ต้นทุนถือครองรวมภาษีที่ดิน สภาพคล่องเมื่อจะขาย และแผนทางออกว่าจะขายให้ใครเมื่อไหร่ครับ

1. แรงขับของทำเล ซื้อก่อนความเจริญมาถึง

ราคาที่ดินขึ้นเมื่อมีคนต้องการใช้มากขึ้น มองหาสัญญาณที่เป็นโครงการจริง ไม่ใช่ข่าวลือ

• ถนนตัดใหม่ ทางด่วน หรือมอเตอร์เวย์ที่มีงบประมาณและเริ่มเวนคืนแล้ว
• สถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟทางคู่ที่กำลังก่อสร้าง
• นิคมอุตสาหกรรม ศูนย์กระจายสินค้า โรงพยาบาล หรือมหาวิทยาลัยที่ประกาศลงทุน
• โครงการบ้านจัดสรรและห้างที่เริ่มซื้อที่ดินรอบ ๆ แสดงว่ารายใหญ่มองเห็นเหมือนกัน

ในย่านที่ผมดูแล เช่น นครปฐม สมุทรสาคร และรอยต่อนนทบุรี ปทุมธานี ที่ดินติดถนนสายหลักและใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสม่ำเสมอทั้งจากผู้สร้างบ้าน โรงงาน และคลังสินค้า

2. ผังเมืองต้องเอื้อการใช้ประโยชน์ที่ผู้ซื้อต่อต้องการ

ที่ดินแปลงเดียวกันในโซนสีม่วงที่สร้างโรงงานได้ กับโซนสีเขียวที่สร้างได้จำกัด มูลค่าต่างกันหลายเท่า ก่อนซื้อให้ตรวจผังเมืองปัจจุบันและร่างผังเมืองใหม่ที่กำลังจะประกาศ เพราะการเปลี่ยนสีผังทำให้ราคาเปลี่ยนทันทีทั้งขึ้นและลง

ที่ดินลงทุนที่ดีคือแปลงที่ผู้ซื้อต่อหลายกลุ่มใช้ได้ เช่น สร้างบ้านได้ ทำพาณิชย์ได้ หรือทำโกดังได้ ยิ่งใช้ได้หลายแบบยิ่งขายง่าย

3. ต้นทุนถือครองที่คนมักลืม

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เสียภาษีในอัตราสูงกว่าที่เกษตรและที่อยู่อาศัย และอัตราเพิ่มขึ้นถ้าปล่อยทิ้งร้างต่อเนื่องหลายปี ตรวจอัตราปีปัจจุบันกับ อบต. หรือเทศบาลที่ที่ดินตั้งอยู่ หลายคนลดภาระด้วยการทำเกษตรจริงบนแปลงตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
• ค่าดูแล: ตัดหญ้า ล้อมรั้ว กันคนบุกรุกหรือทิ้งขยะ ซึ่งถ้าปล่อยไว้นานอาจเกิดปัญหาครอบครองปรปักษ์
• ต้นทุนเงิน: ถ้ากู้มาซื้อ ดอกเบี้ยที่จ่ายทุกเดือนคือต้นทุนที่ราคาที่ดินต้องขึ้นให้มากกว่า ธนาคารมักให้กู้ที่ดินเปล่าในสัดส่วนต่ำและดอกเบี้ยสูงกว่าบ้าน
• ค่าโอนตอนซื้อและภาษีตอนขาย: คิดจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง ควรรวมไว้ในการคำนวณผลตอบแทนตั้งแต่แรก

4. สภาพคล่อง ที่ดินขายช้ากว่าที่คิด

ที่ดินแปลงใหญ่ราคาสูงอาจใช้เวลาหาผู้ซื้อเป็นปี ถ้าต้องใช้เงินด่วนจะถูกกดราคา วิธีลดความเสี่ยง

1. เลือกแปลงขนาดและราคาที่มีผู้ซื้อหลายกลุ่ม แปลงกลางที่คนทั่วไปซื้อสร้างบ้านได้ขายง่ายกว่าแปลงร้อยไร่
2. เลือกแปลงติดถนนรูปทรงสวย หน้ากว้าง ไม่ใช่แปลงลึกแคบหรือตาบอด
3. ไม่ลงทุนด้วยเงินที่ต้องใช้ในไม่กี่ปีข้างหน้า
4. แปลงใหญ่ควรดูความเป็นไปได้ในการแบ่งแปลงขายตามกฎหมายจัดสรร

5. วางแผนทางออกตั้งแต่วันซื้อ

ตอบให้ได้ว่าจะขายให้ใคร ผู้สร้างบ้าน ผู้พัฒนาโครงการ โรงงาน หรือนักลงทุนอีกคน จะถือกี่ปี และราคาเท่าไหร่ถึงจะคุ้มเมื่อรวมต้นทุนทั้งหมด ถ้าตอบไม่ได้ แปลงนั้นอาจเป็นที่ดินที่ชอบมากกว่าที่ดินที่ลงทุนได้

ทางเลือกระหว่างถือ เช่น ให้เช่าทำเกษตร ให้เช่าเป็นลานจอดรถหรือเก็บของ ช่วยลดภาษีและได้กระแสเงินสดบ้าง

ข้อควรระวัง

• อย่าซื้อตามข่าวโครงการที่ยังไม่มีงบประมาณ หลายโครงการเลื่อนเป็นสิบปี
• อย่าซื้อแปลงที่ไม่ได้ไปดูเองและไม่ได้ตรวจเอกสารที่สำนักงานที่ดิน
• ที่ดินราคาถูกผิดปกติมักมีเหตุผล เช่น ตาบอด ติดเวนคืน น้ำท่วม หรือเอกสารมีปัญหา
• อ่านวิธีตรวจเอกสาร ทางเข้าออก และสภาพแปลงในบทความเลือกซื้อที่ดินอย่างไรไม่ให้พลาด

ปรึกษาสุรัตน์ฟรี

ผมมีที่ดินสำหรับลงทุนและสร้างโรงงานในนครปฐม สมุทรสาคร และกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก พร้อมช่วยดูผังเมืองและราคาซื้อขายจริงรอบแปลงให้ก่อนตัดสินใจ โทรหรือ LINE 093-749-5498 ครับ