บทความ
ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน ใครจ่ายอะไร ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าจดจำนอง
ค่าโอนบ้านหลัก ๆ มีค่าธรรมเนียมโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนอง 1% ใครจ่ายแล้วแต่ตกลง
ค่าโอนบ้านที่ใช้กันทั่วไปคือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ส่วนใครจ่ายอะไรไม่มีกฎตายตัว ต้องตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขายครับ โดยมาตรการลดหย่อนจากภาครัฐเปลี่ยนแปลงทุกปี ควรเช็กมาตรการล่าสุดก่อนวันโอนเสมอ
ค่าธรรมเนียมการโอนคืออะไร ใครจ่าย
ค่าธรรมเนียมการโอนคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (ราคาที่ทางราชการประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง) ตามประเพณีที่ใช้กันมาก ผู้ซื้อและผู้ขายมักออกคนละครึ่ง แต่ในตลาดบ้านมือสองหลายราย ผู้ซื้อหรือผู้ขายอาจรับไปทั้งหมดเป็นข้อต่อรองก็ได้ ขอให้ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร และเมื่อไหร่ต้องเสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดในอัตรา 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า โดยผู้ขายเป็นผู้จ่าย เมื่อเข้าเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้
- ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี
- มีชื่อในทะเบียนบ้านที่ตั้งทรัพย์ไม่ครบ 1 ปี
ถ้าถือครองเกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี มักไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ควรเตรียมหลักฐานการถือครองและทะเบียนบ้านไปยืนยันกับเจ้าหน้าที่
อากรแสตมป์คืออะไร
ถ้าผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเปลี่ยนเป็นเสียอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า สองอย่างนี้ไม่ต้องจ่ายพร้อมกัน เป็นแบบอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นครับ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายใครจ่าย
เป็นภาระของผู้ขาย สำนักงานที่ดินจะคำนวณให้ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยใช้ราคาประเมินเป็นฐาน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคิดตามอัตราก้าวหน้า ตัวเลขจริงจึงต่างกันในแต่ละราย ควรขอให้เจ้าหน้าที่ประเมินตัวเลขล่วงหน้าก่อนวันโอน หรือสอบถามจากนายหน้าที่มีประสบการณ์
ค่าจดจำนองคิดอย่างไร
ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร ต้องจดจำนองบ้านเป็นหลักประกัน ค่าจดจำนองคิด 1% ของวงเงินกู้ (มีเพดานสูงสุดตามที่กฎหมายกำหนด) ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย ซึ่งในบางช่วงมีมาตรการลดค่าจดจำนองด้วย
ตัวอย่างการแบ่งค่าใช้จ่ายที่พบบ่อย
- ค่าธรรมเนียมโอน แบ่งครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ผู้ขายจ่าย
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายจ่าย
- ค่าจดจำนอง ผู้ซื้อจ่าย
- ค่าประเมินและค่าประกันของสินเชื่อ ผู้ซื้อจ่าย
ตัวอย่างนี้เป็นเพียงแนวทาง ไม่มีกฎหมายบังคับว่าต้องแบ่งแบบนี้ ถ้าตกลงต่างไปให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด
มาตรการลดค่าโอน ต้องเช็กทุกครั้ง
รัฐบาลมักออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเป็นช่วง ๆ โดยเงื่อนไขเช่น วงเงินราคา ประเภทที่อยู่อาศัย และระยะเวลา เปลี่ยนแปลงไม่เหมือนกันทุกปี ผมจึงไม่ระบุกำหนดของมาตรการปัจจุบันไว้ที่นี่ ก่อนนัดโอนควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือประกาศล่าสุดของหน่วยงานรัฐ เพื่อไม่ให้พลาดสิทธิ์หรือคำนวณงบผิด
ควรเตรียมเงินสดวันโอนอย่างไร
- ผู้ซื้อ เตรียมค่าธรรมเนียมส่วนของตนและเงินส่วนต่างที่ไม่ได้กู้
- ผู้ขาย เตรียมภาษีและค่าไถ่ถอนจำนอง ถ้ามียอดหนี้ธนาคาร
- ทั้งสองฝ่าย ควรขอประมาณการค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดินล่วงหน้า 1–2 วัน
- ถือเงินสดจำนวนมากไม่ปลอดภัย ใช้แคชเชียร์เช็คจะสะดวกกว่า
ปรึกษาสุรัตน์ฟรี
ถ้าอยากให้ช่วยประมาณการค่าใช้จ่ายวันโอนสำหรับบ้านที่กำลังซื้อหรือขาย ทักมาคุยกับสุรัตน์ได้ฟรี โทรหรือ LINE 093-749-5498 ครับ
คำถามที่พบบ่อย
- ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคิดเท่าไหร่
- คิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยมักแบ่งจ่ายครึ่งหนึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ตกลงเป็นอย่างอื่นได้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะต้องเสียเมื่อไหร่
- อัตรา 3.3% เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี ผู้ขายเป็นผู้จ่าย
- อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะต้องจ่ายทั้งคู่ไหม
- ไม่ต้อง จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะเสียอากรแสตมป์ 0.5%
- ค่าจดจำนองคิดเท่าไหร่ ใครจ่าย
- คิด 1% ของวงเงินกู้ ผู้ซื้อที่กู้ธนาคารเป็นผู้จ่าย และอาจมีมาตรการลดเป็นช่วง ๆ ควรเช็กก่อนวันโอน
- #ค่าโอนบ้าน
- #ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- #อากรแสตมป์
- #ค่าจดจำนอง
