บทความ
ซื้อบ้านหลังแรกต้องเตรียมเงินเท่าไหร่ แยกให้ครบทุกก้อนก่อนกู้
เงินซื้อบ้านหลังแรกไม่ใช่แค่เงินดาวน์ ยังมีค่าจอง ค่าโอนและจดจำนอง ค่าประเมิน ค่าประกัน ค่าตกแต่งย้ายเข้า และเงินสำรองผ่อน รวมให้ครบก่อนตัดสินใจ
เงินที่ต้องเตรียมสำหรับบ้านหลังแรกแบ่งเป็น 5 ก้อน คือ เงินจองและมัดจำ เงินดาวน์หรือส่วนต่างที่ธนาคารไม่ให้กู้ ค่าใช้จ่ายวันโอนที่สำนักงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายของธนาคาร และเงินตกแต่งย้ายเข้าพร้อมเงินสำรองผ่อน ตัวเลขแต่ละก้อนขึ้นกับราคาบ้าน เงื่อนไขธนาคาร และมาตรการรัฐในปีนั้น จึงควรคำนวณจากราคาบ้านจริงที่สนใจครับ
ก้อนที่ 1 เงินจองและเงินมัดจำ
เป็นเงินก้อนแรกที่จ่ายเพื่อล็อกบ้านไว้ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย จำนวนตกลงกันระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย บ้านมือสองมักกำหนดเป็นก้อนตามที่ตกลง บ้านโครงการมีตารางของโครงการเอง เงินก้อนนี้ปกติหักออกจากราคาบ้านในวันโอน
ข้อควรระวังคือต้องระบุในสัญญาว่าถ้ากู้ไม่ผ่านจะได้เงินคืนหรือไม่ และตรวจเอกสารบ้านให้เรียบร้อยก่อนวางเงิน
ก้อนที่ 2 เงินดาวน์หรือส่วนต่างที่กู้ไม่ได้
ธนาคารให้กู้เป็นสัดส่วนของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดต่ำกว่า ตามเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่บังคับใช้ในขณะนั้น บ้านหลังแรกราคาไม่สูงมากมักกู้ได้สัดส่วนสูง แต่ถ้าธนาคารประเมินราคาบ้านต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อ ส่วนต่างทั้งหมดผู้ซื้อต้องจ่ายเอง
บ้านมือสองมีโอกาสเจอกรณีนี้มากกว่าบ้านโครงการ จึงควรเผื่อเงินส่วนนี้ไว้เสมอ อ่านเพิ่มได้ในบทความเรื่อง LTV คืออะไร
ก้อนที่ 3 ค่าใช้จ่ายวันโอนที่สำนักงานที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดจากราคาประเมินราชการ
- ค่าจดจำนอง คิดจากวงเงินกู้ จ่ายเมื่อกู้ธนาคาร
- ภาษีและอากรฝั่งผู้ขาย ซึ่งใครจ่ายขึ้นกับที่ตกลงในสัญญา
อัตราค่าธรรมเนียมเป็นไปตามประกาศของกรมที่ดิน และรัฐมีมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกินเกณฑ์เป็นช่วง ๆ ควรตรวจอัตราที่มีผล ณ วันโอนจากสำนักงานที่ดินหรือธนาคารก่อนคำนวณ ไม่ควรใช้ตัวเลขจากบทความเก่า รายละเอียดอยู่ในบทความค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านใครจ่ายอะไร
ก้อนที่ 4 ค่าใช้จ่ายของธนาคาร
- ค่าประเมินหลักประกัน จ่ายตอนยื่นกู้ ไม่ว่าจะอนุมัติหรือไม่
- ค่าประกันอัคคีภัย บังคับทำตามเงื่อนไขสินเชื่อ
- ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ไม่บังคับ แต่หลายธนาคารให้ดอกเบี้ยถูกลงถ้าทำ ควรเทียบให้ดี
- ค่าธรรมเนียมอื่นตามแต่ละธนาคาร บางแห่งฟรีช่วงโปรโมชั่น
ก้อนที่ 5 เงินตกแต่ง ย้ายเข้า และเงินสำรองผ่อน
บ้านมือสองสภาพเดิมควรมีเงินซ่อมตามที่ช่างประเมิน บ้านรีโนเวทหรือบ้านใหม่ยังมีค่าม่าน เครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ค่าติดมิเตอร์ และค่าขนย้าย
ที่สำคัญที่สุดคือเงินสำรองค่าผ่อนอย่างน้อยหลายเดือน เผื่อรายได้สะดุดหลังย้ายเข้า ธนาคารพิจารณาภาระผ่อนรวมต่อรายได้ ถ้ากู้จนเต็มเพดานโดยไม่มีเงินสำรองจะเสี่ยงมาก
วิธีคำนวณงบจริงของตัวเอง
- เริ่มจากค่าผ่อนต่อเดือนที่จ่ายได้สบายโดยยังมีเงินเหลือเก็บ แล้วย้อนกลับเป็นวงเงินกู้ที่เหมาะ
- เอาวงเงินกู้บวกเงินสดที่มีลบเงินสำรองออก จะได้ราคาบ้านที่ควรมอง
- เมื่อได้บ้านที่สนใจ ขอให้ธนาคารหรือนายหน้าทำตารางค่าใช้จ่ายวันโอนจากราคาจริงและอัตราที่มีผลในปีนั้น
- ยื่นกู้ก่อนอย่างน้อย 2 ธนาคารเพื่อเทียบวงเงินและดอกเบี้ย
ปรึกษาสุรัตน์ฟรี
ผมช่วยทำตารางค่าใช้จ่ายและประเมินเบื้องต้นให้ก่อนยื่นกู้ได้ รวมถึงบอกได้ว่าบ้านหลังนั้นธนาคารมักประเมินได้ประมาณไหน โทรหรือ LINE 093-749-5498 ครับ
คำถามที่พบบ่อย
- ซื้อบ้านหลังแรกต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่
- ขึ้นกับราคาบ้านและวงเงินที่ธนาคารให้กู้ ควรเตรียมเงินจอง เงินดาวน์หรือส่วนต่างราคาประเมิน ค่าโอนและจดจำนอง ค่าใช้จ่ายธนาคาร และเงินสำรองผ่อนหลายเดือน
- กู้บ้านหลังแรกได้ 100% ไหม
- ขึ้นกับเกณฑ์ LTV ที่บังคับใช้และการประเมินของธนาคาร บ้านหลังแรกราคาไม่สูงมีโอกาสกู้ได้สัดส่วนสูง แต่ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อ ส่วนต่างต้องจ่ายเอง
- ค่าโอนบ้านใครจ่าย
- ตามที่ตกลงในสัญญา บ้านมือสองนิยมแบ่งคนละครึ่งหรือผู้ขายช่วยออก ส่วนค่าจดจำนองเป็นของผู้กู้ ตรวจอัตราและมาตรการลดหย่อนที่มีผล ณ วันโอน
- ควรเหลือเงินสำรองหลังซื้อบ้านเท่าไหร่
- ควรมีเงินสำรองค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายบ้านอย่างน้อยหลายเดือน และไม่ควรกู้จนภาระผ่อนรวมชนเพดานที่ธนาคารอนุมัติ
- #ซื้อบ้านหลังแรก
- #เตรียมเงินซื้อบ้าน
- #กู้ซื้อบ้าน
- #ค่าโอน
