บทความ
ฝากขายบ้านกับนายหน้า ต้องเตรียมอะไรบ้าง ค่าคอมมิชชั่นคิดอย่างไร ขั้นตอนตั้งแต่ประเมินราคาจนโอน
ฝากขายบ้านต้องเตรียมโฉนด เอกสารเจ้าของ และตั้งราคาให้สมเหตุสมผล ค่านายหน้ามักคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขาย และจ่ายเมื่อโอนสำเร็จ
ฝากขายบ้านกับนายหน้า สิ่งที่ต้องเตรียมหลัก ๆ คือโฉนด เอกสารส่วนตัวของเจ้าของ และข้อมูลภาระผูกพันของบ้าน ส่วนค่านายหน้าส่วนใหญ่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขายและจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เสร็จ อัตราที่แน่นอนต้องตกลงกันในสัญญาตั้งแต่ต้นครับ
ฝากขายบ้านกับนายหน้าต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง
เตรียมให้พร้อมตั้งแต่แรกจะช่วยให้ขายเร็วขึ้นมาก เพราะผู้ซื้อและธนาคารจะขอดูเอกสารเหล่านี้เกือบทุกราย
- โฉนดตัวจริง (หรือสำเนาเพื่อประกาศขาย)
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของ
- ทะเบียนสมรสหรือใบหย่า ถ้าเกี่ยวข้องกับชื่อในโฉนด
- สัญญาจำนองหรือยอดหนี้คงเหลือ ถ้าบ้านติดภาระธนาคาร
- ใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- กรณีคอนโดหรือหมู่บ้าน ใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางล่าสุดและหนังสือปลอดหนี้
ต้องประเมินราคาก่อนขายอย่างไร
ราคาที่ตั้งสูงเกินไปคือสาเหตุอันดับหนึ่งที่ทำให้บ้านขายไม่ออก นายหน้าที่ดีควรประเมินโดยเทียบราคาซื้อขายจริงของบ้านใกล้เคียงที่ขายได้ ไม่ใช่เทียบแค่ราคาประกาศ สิ่งที่ควรดูมีดังนี้
- ทำเลและการเดินทาง เช่น ระยะถึงรถไฟฟ้า ถนนใหญ่
- ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย
- อายุและสภาพบ้าน ต้องรีโนเวทหรือไม่
- ราคาที่ขายได้จริงของบ้านใกล้เคียงในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา
- ราคาประเมินของทางราชการ ซึ่งใช้เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมการโอน
ผมแนะนำให้ตั้งราคาที่ขายได้จริงและเว้นช่องต่อรองไว้เล็กน้อย ดีกว่าตั้งสูงมากแล้วต้องลดทีหลัง เพราะประกาศที่ค้างนานจะทำให้ผู้ซื้อคิดว่ามีปัญหา
ค่าคอมมิชชั่นนายหน้าคิดอย่างไร
โดยทั่วไปค่านายหน้าคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขายจริง และจ่ายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์เสร็จเรียบร้อยแล้ว ไม่ใช่ตอนวางมัดจำ อัตราที่ใช้กันแตกต่างตามบริษัทและประเภททรัพย์ ซึ่งต้องระบุในสัญญาแต่งตั้งนายหน้าอย่างชัดเจน
สิ่งที่ควรถามนายหน้าให้ชัดก่อนเซ็นมีดังนี้
- คิดจากราคาขายจริงหรือราคาตั้ง
- รวมภาษีมูลค่าเพิ่มหรือยัง
- ถ้าเจ้าของเปลี่ยนใจไม่ขายกลางคัน มีค่าปรับหรือไม่
- ถ้าผู้ซื้อวางมัดจำแล้วผิดสัญญา เงินมัดจำจัดการอย่างไร
สัญญาฝากขายแบบเปิดและแบบผูกขาดต่างกันอย่างไร
สัญญาแบบเปิดคือฝากได้หลายนายหน้า ใครขายได้ก่อนได้ค่าคอม ส่วนสัญญาแบบผูกขาดคือฝากกับรายเดียวในช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งนายหน้ามักทุ่มทำการตลาดให้มากกว่า ทั้งสองแบบมีข้อดีข้อเสีย ควรอ่านเงื่อนไขระยะเวลาและเงื่อนไขการยกเลิกให้ละเอียดครับ
ขั้นตอนตั้งแต่ประเมินราคาจนโอน
- คุยเบื้องต้นและเยี่ยมชมทรัพย์ ประเมินราคาร่วมกัน
- เซ็นสัญญาแต่งตั้งนายหน้า
- ถ่ายรูป ทำประกาศ และลงขายหลายช่องทาง
- นัดชมบ้านและเจรจาราคา
- วางเงินจองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย
- ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร รอประเมินและอนุมัติสินเชื่อ
- นัดโอนที่สำนักงานที่ดิน จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่ตกลง
- รับเงินส่วนที่เหลือ ปิดจำนอง (ถ้ามี) และจ่ายค่านายหน้า
ข้อควรระวังของเจ้าของบ้าน
- อย่ามอบโฉนดตัวจริงให้นายหน้าถือไว้นานโดยไม่จำเป็น
- ไม่ควรจ่ายค่านายหน้าล่วงหน้าก่อนมีการโอน
- ถ้าบ้านติดจำนอง ควรสอบถามธนาคารเรื่องค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด
- ตรวจให้แน่ใจว่าชื่อผู้ซื้อกับเอกสารสินเชื่อตรงกัน
ปรึกษาสุรัตน์ฟรี
ถ้าคุณมีบ้าน ทาวน์โฮม คอนโด หรือที่ดินในกรุงเทพและปริมณฑลที่กำลังคิดจะขาย ลองคุยกับสุรัตน์ก่อนได้ฟรี ช่วยดูราคาเบื้องต้นและวางแผนขั้นตอนให้ โทรหรือ LINE 093-749-5498 ครับ
คำถามที่พบบ่อย
- ฝากขายบ้านต้องเตรียมเอกสารอะไร
- โฉนด บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารสมรสถ้ามี และข้อมูลภาระจำนองหรือค่าส่วนกลางกรณีมี
- ค่านายหน้าขายบ้านจ่ายเมื่อไหร่
- โดยทั่วไปจ่ายหลังโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จ ไม่ใช่ตอนวางมัดจำ แต่ต้องดูเงื่อนไขในสัญญาแต่งตั้งนายหน้าด้วย
- ฝากขายกับนายหน้าหลายคนได้ไหม
- ได้ถ้าเป็นสัญญาแบบเปิด แต่ถ้าเป็นสัญญาแบบผูกขาดจะฝากได้เพียงรายเดียวในช่วงเวลาที่กำหนด
- ฝากขายบ้านใช้เวลานานแค่ไหนกว่าจะโอน
- ขึ้นกับราคาและทำเล ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคารต้องรอประเมินและอนุมัติสินเชื่อก่อนนัดโอน
- #ฝากขายบ้าน
- #นายหน้า
- #ค่าคอมมิชชั่น
- #ขายบ้าน
