เกณฑ์ LTV คืออะไร กระทบคนซื้อบ้านหลังที่สองอย่างไร

LTV ย่อมาจาก Loan to Value คือสัดส่วนระหว่างวงเงินกู้กับมูลค่าบ้านที่ใช้เป็นหลักประกัน เช่น ถ้ากู้ได้ 90% ของมูลค่า ผู้ซื้อต้องวางเงินดาวน์เอง 10% ส่วนบ้านหลังที่สองหรือหลังถัดไป เกณฑ์มักเข้มงวดกว่าบ้านหลังแรก ซึ่งหมายความว่าเงินดาวน์ที่ต้องเตรียมอาจสูงขึ้นครับ

LTV คืออะไรแบบเข้าใจง่าย

สมมติบ้านราคาประเมินหนึ่งหลัง ถ้าเกณฑ์ LTV กำหนดว่าธนาคารให้กู้ได้ไม่เกินเปอร์เซ็นต์หนึ่งของมูลค่า ส่วนที่เหลือคือเงินที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเอง ตัวเลข LTV ที่เป็นเกณฑ์ใช้ในแต่ละช่วงเวลา ทางการอาจปรับตามสภาพตลาด เพื่อควบคุมความเสี่ยงของหนี้ครัวเรือนและการเก็งกำไร จึงไม่มีตัวเลขตายตัวถาวร

ใครเป็นผู้กำหนดเกณฑ์

โดยทั่วไป หน่วยงานกำกับดูแลภาคการเงินเป็นผู้ออกแนวทางให้สถาบันการเงินปฏิบัติ สถาบันการเงินแต่ละแห่งอาจมีนโยบายภายในเข้มกว่าแนวทางกลาง ดังนั้นสิ่งที่ผู้ซื้อต้องทำคือถามธนาคารที่จะกู้โดยตรง

ทำไมบ้านหลังที่สองจึงได้รับผลกระทบ

เมื่อคุณมีสินเชื่อบ้านอยู่แล้ว ธนาคารถือว่าภาระผูกพันเพิ่มขึ้น และบ้านหลังที่สองอาจถูกมองว่ามีโอกาสเป็นการลงทุนหรือเก็งกำไร จึงอาจกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์ที่สูงกว่า หรือพิจารณานับสัญญาเดิมที่ผ่อนมานานแค่ไหนด้วย

ผลที่ผู้ซื้อควรเข้าใจ

1. เงินดาวน์สูงขึ้น ต้องเตรียมเงินสดมากกว่าบ้านหลังแรก
2. วงเงินกู้ลดลง แม้รายได้เท่าเดิม แต่ยอดที่กู้ได้อาจต่ำกว่า
3. ค่าใช้จ่ายอื่นยังต้องมี ค่าโอน ค่าจดจำนอง และค่าประเมิน ไม่รวมอยู่ในเงินดาวน์
4. ผู้กู้ร่วมอาจช่วยได้ ในบางกรณี แต่ต้องดูรายได้และภาระหนี้ของผู้กู้ร่วมด้วย

วิธีวางแผนถ้าคิดซื้อบ้านหลังที่สอง

• ถามธนาคารถึงเกณฑ์ LTV ที่ใช้ในปัจจุบันกับกรณีของคุณ
• นับเงินดาวน์ ค่าโอน และงบซ่อมแซมรวมกัน ไม่ใช่แค่ราคาบ้าน
• ถ้าสัญญาบ้านหลังแรกใกล้ปิดหรือผ่อนมานานพอสมควร ให้ถามว่านับเป็นหลังแรกหรือไม่
• ทบทวนความสามารถในการผ่อนสองสัญญาพร้อมกันอย่างรอบคอบ
• อย่ากู้เกินกำลังเพราะหวังว่าจะปล่อยเช่าครอบคลุมค่างวด เพราะผู้เช่าอาจไม่ได้มาทันที

ข้อควรระวัง

บทความนี้เป็นการอธิบายหลักการทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินส่วนบุคคล สำหรับตัวเลขที่ใช้ได้จริง ให้ตรวจกับธนาคารที่คุณจะยื่นกู้ เพราะเกณฑ์อาจเปลี่ยนตามช่วงเวลาและนโยบายของแต่ละแห่ง

ปรึกษาสุรัตน์ฟรี

ถ้ากำลังคิดซื้อบ้านมือสองหลังที่สองหรือหลังถัดไป และอยากให้ช่วยดูทรัพย์ที่เหมาะกับงบ ทักมาคุยกับสุรัตน์ได้ฟรี โทรหรือ LINE 093-749-5498 ครับ